L’agente immobiliare mette in relazione le parti per la conclusione dell''affare, per questo motivo egli è tenuto ad essere imparziale e, di conseguenza verrà retribuito da entrambe le parti, acquirente e venditore o conduttore e locatore. La materia è disciplinata dal codice civile italiano, art. 1754. 1754.
L’agente immobiliare regolare ha seguito un intenso corso di formazione e dopo aver superato l'esame di abilitazione ha conseguito il titolo di Agente d'affari in mediazione e l'iscrizione alla Camera di Commercio locale ove ha sede il suo ufficio.
L’agente immobiliare deve quindi essere edotto di diritto civile in materia di beni immobiliari, di fiscalità, di estimo e urbanistica.
L’agente immobiliare ha legalmente il diritto di ricevere la provvigione da entrambe le parti solo in caso di conclusione dell'affare.
Il codice civile prevede che il mediatore metta in relazione le parti per la conclusione dell'affare, informando senza riserve entrambe le parti al fine di metterle in condizione di poter decidere come procedere.
La provvigione si paga alla conclusione dell'affare, in base gli accordi presi con il mediatore può essere pagata all'accettazione della proposta d'acquisto, al contratto preliminare o al definitivo atto notarile di compravendita.
In seguito a più vicende giudiziarie si è potuto definire con certezza che l’operazione è conclusa al momento dell’accettazione della proposta d’acquisto da parte del venditore perché in quel momento, sia l’acquirente e il venditore acquisiscono formale e definitivo impegno uno nei confronti dell’altro. Si precisa comunque che l’agente immobiliare professionista e serio non considererà finito il suo lavoro alla firma della proposta d'acquisto ma segue i suoi clienti fino all’atto definitivo di compravendita.
Se avete visto l'immobile adatto e volete acquistarlo, non perdete tempo! Per prima cosa preparate una lista di tutte le domande che vi vengono in mente e sottoponetele all'agente immobiliare, se le risposte sono esaustive e siete sicuri di voler procedere fissate un appuntamento in agenzia e sottoscrivete una propsta d'acquisto.
Tale proposta sarà comunicata al venditore che potrà decidere di accettarla o rifiutarla in ogni caso sarete ricontattati dall'agente immobilare che vi comunicherà la risposta. Successivamente potrete se la proposta non è stata accettata, sottoscriverne un altra cercando di andare incontro alle richieste del venditore. Se invece la proposta è stata accettata, il prossimo passo sarà il preliminare di compravendita o direttamente il Rogito notarile.
In una compravendita le imposte sono tutte a carico dell’acquirente. L’acquisto di un immobile è soggetto al pagamento di alcune imposte quali : l’ Iva o in alternativa l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Tutto dipende dalla destinazione dell’immobile se si tratta di prima casa o di seconda casa e dal soggetto venditore ad esempio se privato o impresa costruttrice. Di seguito riportiamo una esemplificazione dei casi possibili.
della “Prima casa”
Se oggetto dell’acquisto è la prima casa, l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte a partire dal 1° gennaio 2014: quando il venditore è un privato
quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori
acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione dei lavori
Acquisto della “Seconda casa”
Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte: quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori
quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori
La caparra confirmatoria è la somma di denaro che una parte versa all'altra parte, al momento della conclusione del contratto per garantire l'adempimento delle obbligazioni contrattuali. Se la parte che ha versato la caparra diventa inadempiente l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra a titolo di risarcimento del danno, senza bisogno di dimostrare l'ammontare del danno subito.
Se però la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra, l'altra parte potrà recedere dal contratto ed esigere il paganento del doppio della caparra.
La cauzione o deposito cauzionale è la somma di denaro che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto. Il deposito è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un immobile contro i possibili danni causati dall’inquilino ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino.
Al termine della locazione il deposito cauzionale sarà restituito al conduttore a condizione che lo stesso abbia integralmente adempiuto a tutte le proprie obbligazioni. Il conduttore è infatti obbligato, alla scadenza del contratto, a consegnare l’immobile nella medesima condizione in cui lo ha ricevuto dal proprietario, salvo il normale deperimento d’uso.
L'agente immobiliare è un professionista che può operare o come mediatore oppure come mandatario. Il mediatore opera con incarico (sia esso scritto, verbale, in esclusiva o non in esclusiva), in maniera distaccata da ambo le parti ed imparziale, al fine di mettere in relazione le parti per la conclusione dell'affare. Il mandatario opera invece per conto di una delle parti, cercando di fare l'interesse del proprio cliente ma mantendo sempre e comunque professionalità e correttezza anche nei confronti dell'altra parte.
Documenti richiesti alle parti acquirente e venditrice
L'art. 35 del Decreto Legge 112 del 25/6/2008, ha abrogato l'art. 13 del DM 37/08. Con la soppressione di detta norma scompare, in tema di impianti, l'obbligo per il venditore in sede di atto notarile di effettuare la relativa dichiarazione di garanzia all'interno dell'atto e l'allegazione delle certificazioni di conformità.
Documenti richiesti alla parte venditrice
Altri documenti richiesti alla parte acquirente :
Se la parte acquirente era proprietaria di una prima casa acquistata con le agevolazioni fiscali (già venduta) può portare in detrazione dal nuovo acquisto il credito dell'imposta pagato per l'acquisto precedente. Per poter godere del credito d'imposta, l'acquirente deve aver venduto l'altro immobile a non più di un anno di distanza, deve inoltre fornire l'atto con cui ha acquistato l'immobile e la dichiarazione notarile di avvenuta vendita o l'atto di vendita stesso.
